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La Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV), organismo regulador del mercado de capitales en la Argentina, estableci\u00f3 la creaci\u00f3n de un r\u00e9gimen especial para la oferta p\u00fablica de fideicomisos financieros hipotecarios<\/strong>. Se trata de una medida que sali\u00f3 publicada ayer en el bolet\u00edn oficial y que, eventualmente, permitir\u00eda a los bancos otorgar m\u00e1s cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, ya que introduce medidas que impulsan un mercado secundario de pr\u00e9stamos, que permite mejorar el fondeo de los bancos.<\/p>\n \u201cEs una excelente noticia para el mercado inmobiliario, porque se va a traducir en un mayor volumen de cr\u00e9ditos otorgados\u201d<\/strong><\/a>, apunta Fabi\u00e1n Ach\u00e1val de la inmobiliaria hom\u00f3nima. Y Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista de la consultora Empiria y experto en viviendas, opina tambi\u00e9n que \u201ces una muy buena noticia porque agiliza y simplifica el proceso de descarga de hipotecas y de captaci\u00f3n de fondos para darle nuevo financiamiento a los bancos. Adem\u00e1s, est\u00e1n sentando las bases de un mercado hipotecario con m\u00e1s volumen<\/strong>\u201d.<\/p>\n Antes de avanzar con la noticia, se debe aclarar en qu\u00e9 consiste un mercado secundario de hipotecas. <\/a>Los bancos, a la hora de otorgar pr\u00e9stamos hipotecarios a 20 o 30 a\u00f1os, precisan de una liquidez y fondeo importante, que muchas veces no tienen. Para conseguirlo, se crean los mercados secundarios: las entidades bancarias venden las hipotecas <\/strong>(que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo<\/strong> -como son los fondos de retiro o los seguros de pensi\u00f3n- que compran los pr\u00e9stamos a los bancos. Estos luego crean un fideicomiso con esos cr\u00e9ditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. Este proceso se conoce como la \u201csecuritizaci\u00f3n de hipotecas\u201d, <\/strong>algo que otorga m\u00e1s liquidez a los bancos, ya que en lugar de esperar 20 o 30 a\u00f1os a que le devuelvan el cr\u00e9dito, lo recibe r\u00e1pidamente de manos de estos fondos, y as\u00ed cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n El nuevo r\u00e9gimen general publicado por la CNV -a trav\u00e9s de Resoluci\u00f3n General 1053- implementa un sistema de securitizaci\u00f3n m\u00e1s \u00e1gil y simplificado, <\/strong>\u201ccon el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios robusto y sostenible<\/strong> en el tiempo\u201d, asegura el comunicado de la CNV. Es importante aclarar que este r\u00e9gimen se aplica para aquellos veh\u00edculos o entidades que inviertan en hipotecas, letras hipotecarias, cr\u00e9ditos hipotecarios o instrumentos asimilables.<\/p>\n En concreto, la medida asegura que:<\/p>\n La medida llega en un momento en que el mercado inmobiliario vive un viento de cola, entre otros factores, por el resurgimiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios en abril del a\u00f1o pasado, de la mano de 24 bancos. Desde entonces, la venta de propiedades ha crecido un 35% en el 2024 en CABA, con casi 55.000 operaciones. <\/strong>Las compras con hipoteca, por su parte, pasaron de ser 115 en junio, a 1130 en diciembre en la ciudad.<\/p>\n Sin embargo, desde noviembre pasado una noticia inquiet\u00f3 al mercado inmobiliario: 12 bancos subieron las tasas de inter\u00e9s de las l\u00edneas de pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong>. \u201cLa explicaci\u00f3n lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creci\u00f3 muy r\u00e1pido y, por otro, es que fondear cr\u00e9ditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de pr\u00e9stamos con tickets muy altos que precisan de la existencia de un mercado secundario para poder financiarse<\/strong>\u201d, se\u00f1ala Gonz\u00e1lez Rouco. Estos mercados se concretan con herramientas como la titulaci\u00f3n de carteras o la securitizaci\u00f3n, inversores grandes de largo plazo, como son los fondos de retiro o los seguros de pensi\u00f3n, que compran las hipotecas y las vuelven a vender con intereses. La compra de cr\u00e9ditos hipotecarios constituye un gran negocio para ellos, ya que se aseguran un rendimiento por 30 a\u00f1os.<\/p>\n \u201cHoy, en la Argentina, eso implica una sofisticaci\u00f3n financiera muy grande<\/strong>, pero que podr\u00eda potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros\u201d, explica Gonz\u00e1lez Rouco, que agrega que las tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos en la Argentina son m\u00e1s atractivas, ya que son m\u00e1s altas que las de otros pa\u00edses, como es el caso de Chile. Esta realidad se explica por el riesgo que implica invertir en nuestro pa\u00eds, pero \u201csi ven que el incumplimiento de los cr\u00e9ditos UVA en nuestro pa\u00eds es del 1%, las tasas de inter\u00e9s son del 7,4% en promedio, adem\u00e1s de que se est\u00e1 apostando a la normalizaci\u00f3n porque se habla de la eliminaci\u00f3n el cepo, todo habla de animar las inversiones\u201d.<\/strong><\/p>\n La nueva medida de la CNV podr\u00eda impulsar ese mercado secundario y ayudar al fondeo de los bancos. \u201cEstamos trabajando en flexibilizar los procedimientos y procesos dentro del mercado de capitales, en l\u00ednea con la desregulaci\u00f3n que impulsa el Gobierno Nacional\u201d, <\/strong>destac\u00f3 Roberto E. Silva, presidente de la CNV, y en este sentido, resalt\u00f3: \u201cQueremos acompa\u00f1ar estas medidas que son importantes para el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, y para el acceso a la vivienda de los argentinos\u201d. Por \u00faltimo, dijo que \u201cestamos orgullosos de informar este tipo de normativas, que no s\u00f3lo impulsa, sino que tambi\u00e9n promueve el crecimiento del mercado de capitales\u201d.<\/strong><\/p>\n Alan Daitch, CEO de la plataforma Tasa Tasa, se aventura a proyectar \u201cuna triplicaci\u00f3n en el otorgamiento de cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong> porque esta medida va en l\u00ednea con los cambios regulatorios que necesitamos para lograr que el cr\u00e9dito hipotecario termine de despegar, permitiendo que mucha m\u00e1s gente pueda cumplir con el sue\u00f1o de la casa propia\u201d.<\/p>\n \u201cLa medida facilita la generaci\u00f3n de un mercado secundario, para que los bancos puedan inyectar m\u00e1s liquidez en el mercado de hipotecas\u201d, <\/strong>se\u00f1ala Ach\u00e1val, que explica que los bancos se dan vuelta y venden la hipoteca a inversores que ganan rendimiento. \u201cDejan de tener riesgo, recuperan plata y pueden prestar nuevamente\u201d, agrega. El broker <\/em>explica que, al securitizar, el riesgo tambi\u00e9n se mitiga para los grandes fondos de inversi\u00f3n, ya que compran una \u201ccartera de cr\u00e9ditos\u201d, por lo que, si hay mora en la devoluci\u00f3n de alg\u00fan cr\u00e9dito, el riesgo est\u00e1 diversificado. \u201cLa securitizaci\u00f3n ocurre en pa\u00edses serios, por lo que la existencia de un mercado secundario es una excelente noticia<\/strong>, en tanto y en cuanto est\u00e9 bien regulado\u201d, agrega Ach\u00e1val.<\/p>\n Desde una entidad bancaria consultada por LA NACION<\/strong>, afirman que esta medida de la CNV facilita algunas cuestiones vinculadas a la securitizaci\u00f3n, aunque hay otros factores necesarios que se tienen que seguir dando para poder securitizar cr\u00e9ditos hipotecarios: la estabilidad macroecon\u00f3mica, la baja de la inflaci\u00f3n, la reducci\u00f3n de las tasas, entre otros.<\/p>\n La medida se suma a otras tantas que el Gobierno anunci\u00f3 en los \u00faltimos d\u00edas y que muestran que el mercado inmobiliario forma parte de la agenda del presidente Javier Milei. Hace unas semanas, por ejemplo, por segunda vez el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina (BCRA)<\/strong><\/a> redujo la tasa de pol\u00edtica monetaria del 32% al 29% de TNA <\/strong>(Tasa Nominal Anual), mientras que la tasa de inter\u00e9s de pases activos baj\u00f3 del 36% al 33%. Esta decisi\u00f3n responde al contexto econ\u00f3mico que se est\u00e1 dando -como la mayor estabilidad en nivel de precios (inflaci\u00f3n m\u00e1s baja<\/strong>), mayor estabilidad en el tipo de cambio (d\u00f3lar<\/strong>) y tasa de inter\u00e9s m\u00e1s baja-<\/strong> y, si se sostiene en el tiempo, podr\u00eda impactar en las tasas de los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/strong> De todas formas, Gonz\u00e1lez Rouco <\/strong>agrega que los bancos no toman decisiones solo en funci\u00f3n de <\/strong>la tasa del BCRA<\/strong><\/a>: \u201cLo que realmente importa es el costo de fondeo y c\u00f3mo evoluciona el riesgo pa\u00eds, posibilidad de acceder a mercados de capitales y la estabilidad macroecon\u00f3mica<\/strong>\u201d.<\/p>\n Adem\u00e1s de esta medida, el Gobierno ya elimin\u00f3 el ITI, que era el Impuesto a la Transferencias de Inmuebles; incentiv\u00f3 el lanzamiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios, que ya cuenta con 24 l\u00edneas de pr\u00e9stamos en distintos bancos; elimin\u00f3 el parking <\/em>en las operaciones inmobiliarias en las que se solicita un cr\u00e9dito hipotecario para se pueda comprar d\u00f3lar MEP al momento de la operaci\u00f3n; y derog\u00f3 la ley de alquileres, una medida que termin\u00f3 con la distorsi\u00f3n de precios de los contratos.<\/p>\n La semana pasada el gobierno confirm\u00f3 que Federico Sturzenegger<\/a>, ministro de Desregulaci\u00f3n <\/a>y Transformaci\u00f3n del Estado, <\/a>est\u00e1 analizando llevar adelante una desregulaci\u00f3n del mercado inmobiliario, y, esta semana, el Gobierno disolvi\u00f3 la Secretar\u00eda de Desarrollo Territorial, H\u00e1bitat y Vivienda de la Naci\u00f3n.<\/a><\/p>\n