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La escasez de cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong> para adquirir propiedades gener\u00f3, durante muchos a\u00f1os, un distanciamiento, l\u00f3gico, del sue\u00f1o de la casa propia<\/strong>. La reapertura de l\u00edneas en la gesti\u00f3n de Javier Milei<\/strong> provoc\u00f3 una gran expectativa que no se logr\u00f3 satisfacer por completo. Los financiamientos UVA remit\u00edan a aquellos que se dieron durante la gesti\u00f3n del PRO, pero, a diferencia de esos a\u00f1os, los pr\u00e9stamos actuales fueron m\u00e1s caros y menos abarcativos, todo en un contexto de precarios salarios registrados, volatilidad de tasas de inter\u00e9s y r\u00e9cord de morosidad en pr\u00e9stamos y tarjetas.<\/p>\n<\/div>\n El ministro de Econom\u00eda, Luis Caputo, anunci\u00f3 la utilizaci\u00f3n de $2 billones del Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) de ANSES<\/strong> para lanzar cr\u00e9ditos hipotecarios UVA de primera vivienda, orientado, seg\u00fan sus propias palabras, a hacer \u00abjusticia social\u00bb.<\/strong> El fondo licitar\u00e1 plazos fijos UVA entre los bancos<\/strong>, en subastas de hasta $200.000 millones: habr\u00e1 un tramo a un a\u00f1o, con una tasa m\u00ednima de UVA m\u00e1s 2,5%, y otro a cinco a\u00f1os, de UVA m\u00e1s 4,5%. Cada entidad podr\u00e1 ofertar hasta el 20% de cada licitaci\u00f3n. Del otro lado, los bancos se dar\u00e1n vuelta y ofrecer\u00e1n l\u00edneas a UVA + 7,5%.<\/strong><\/p>\n<\/p><\/div>\n A modo de ejemplo, para ser beneficiario de esta l\u00ednea, en el caso de una vivienda de u$s106.667, una familia deber\u00eda contar con ingresos de $3.460.391<\/strong> y la cuota inicial ser\u00e1 de $865.089, contemplando un plazo de 25 a\u00f1os. La tasa de UVA+7%<\/strong> contrasta con la realidad de los salarios de los trabajadores formales, <\/strong>que en el a\u00f1o perdieron 1,2% de su poder adquisitivo.<\/strong><\/p>\n<\/p><\/div>\n En los 31 aglomerados urbanos relevados por la Encuesta Permanente de Hogares (EPH)<\/strong>, donde viven alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas. Seg\u00fan un an\u00e1lisis de la Asociaci\u00f3n Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), <\/strong>entre el primer trimestre de 2007 y el mismo per\u00edodo de 2026, la proporci\u00f3n de hogares inquilinos pas\u00f3 del 13,9% al 18,4%,<\/strong> mientras que pasaron del 67,4% a 65,6% la cantidad de due\u00f1os.<\/p>\n En algunas ciudades el salto fue a\u00fan mayor: en CABA, los hogares inquilinos aumentaron del 22,9% al 35%,<\/strong> mientras que los propietarios se redujeron del 61,9%<\/strong> al 47,3%;<\/strong> en los partidos del Gran Buenos Aires<\/strong>, los que alquilan se elevaron del 10%<\/strong> al 15,8%<\/strong> y los due\u00f1os bajaron del 70,4%<\/strong> al 67,1%.<\/strong> En Gran Rosario<\/strong>, los inquilinos crecieron del 14%<\/strong> al 19,8%<\/strong> En Neuqu\u00e9n-Plottier <\/strong>si bien creci\u00f3 la cantidad de inquilinos, tambi\u00e9n se expandi\u00f3 la proporci\u00f3n de due\u00f1os, elev\u00e1ndose del 67,8%<\/strong> al 68,9%<\/strong>, principalmente por el alto nivel salaria por c\u00e1pita, ya que es una zona petrolera. Incluso, el 20,5% de los hogares inquilinos en esta regi\u00f3n pertenece al quintil de mayores ingresos <\/strong>por la alta inserci\u00f3n de trabajadores temporales en el sector petrolero.<\/p>\n El problema del acceso a la vivienda se profundiza en las generaciones que, en teor\u00eda, por estar en una etapa m\u00e1s madura de su carrera laboral, deber\u00edan estar en mejores condiciones de acceso a la casa propia que los m\u00e1s j\u00f3venes. Entre las personas de 30 a 45 a\u00f1os, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporci\u00f3n trepa al 48%<\/strong>, mientras que el nivel de propietarios las cifras son del 64,1% y 49,3%, respectivamente. <\/strong><\/p>\n \u00abCreo que CABA estructuralmente tiene un mercado de inquilinos m\u00e1s grande, ya que es un lugar donde la gente viene de tr\u00e1nsito laboral y de estudios. No es comparable con C\u00f3rdoba, Santa Fe, Mendoza o Tucum\u00e1n. Deber\u00eda tener un mercado de inquilinos m\u00e1s grande que el que tiene porque es una metr\u00f3polis, para m\u00ed es m\u00e1s comparable a grandes ciudades como Nueva York y Londres<\/strong>, salvando todas las diferencias. En Nueva York la tasa de inquilinos es del 75%\u00bb, ejemplific\u00f3 en di\u00e1logo con \u00c1mbito Federico Rouco<\/strong>, economista de Empiria y especialista en el mercado de la vivienda.<\/p>\n Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansi\u00f3n hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 cr\u00e9ditos en todo el pa\u00eds, un promedio de 50.000 anuales<\/strong>. En los \u00faltimos tres a\u00f1os, seg\u00fan Rouco, el promedio se ubic\u00f3 cercano a 20.000 al a\u00f1o, es decir, menos de la mitad de aquel nivel.<\/p>\n \u201cEn ning\u00fan escenario esos vol\u00famenes de cr\u00e9ditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda\u201d, plante\u00f3. \u201cEs demasiado chico el cr\u00e9dito hipotecario todav\u00eda para revertir la tendencia de tenencia\u201d<\/strong>, agreg\u00f3. Esto implica que, incluso con las 18.000 familias<\/strong> que podr\u00edan acceder al nuevo fondeo del FGS, <\/strong>el impacto ser\u00eda limitado sobre la tasa nacional de propietarios.<\/p>\n Para modificar la tendencia, sostuvo Rouco, deber\u00eda aparecer \u201cun volumen mucho m\u00e1s fuerte que el de ahora\u201d.<\/strong><\/p>\n El mercado hipotecario argentino tambi\u00e9n tiene una fuerte concentraci\u00f3n territorial<\/strong>, que limita su capacidad para modificar la curva de propietarios a nivel nacional. Rouco estima que alrededor de un tercio del cr\u00e9dito se concentra en CABA y otro tercio en la provincia de Buenos Aires<\/strong>, mientras buena parte del resto se distribuye entre C\u00f3rdoba, Mendoza y Santa Fe. La presencia en otras jurisdicciones es considerablemente menor.<\/p>\n \u201cHay diez provincias que del cr\u00e9dito hipotecario se enteran por los medios<\/strong>\u201d, grafic\u00f3 el economista. La concentraci\u00f3n, explic\u00f3, no depende \u00fanicamente de los salarios sino tambi\u00e9n de d\u00f3nde operan los bancos, la cantidad de l\u00edneas disponibles, la oferta inmobiliaria y las caracter\u00edsticas de cada mercado.<\/p>\n Esto introduce una diferencia importante al analizar el impacto que puede tener la reapertura de los pr\u00e9stamos: un aumento del cr\u00e9dito puede dinamizar con fuerza los mercados de CABA, el conurbano y las grandes ciudades sin necesariamente modificar en la misma magnitud el acceso a la vivienda en todo el territorio nacional<\/strong>.<\/p>\n Cabe destacar que, como manifiesta Rouco, una hipoteca no equivale necesariamente a un nuevo propietario<\/strong>. Si bien estas l\u00edneas est\u00e1n enfocadas a primera vivienda, las que aparecieron previamente daban la posibilidad de financiar un lugar m\u00e1s grande para una familia que ya es propietaria. Por eso, vincular de manera directa la cantidad de pr\u00e9stamos con la evoluci\u00f3n de la tasa de propietarios puede sobreestimar su impacto.<\/p>\n En CABA, por su tama\u00f1o, nivel de bancarizaci\u00f3n y caracter\u00edsticas del mercado inmobiliario, el cr\u00e9dito entra y sale m\u00e1s r\u00e1pido que en otras regiones. Pero tambi\u00e9n es una ciudad donde estructuralmente existe una mayor proporci\u00f3n de inquilinos. Rouco considera, por eso, que incluso con un mercado hipotecario desarrollado, CABA probablemente seguir\u00eda teniendo una tasa de alquiler considerablemente superior al promedio nacional<\/strong>.<\/p>\n<\/p><\/div>\nEl otro l\u00edmite: el cr\u00e9dito no llega igual a todo el pa\u00eds<\/h2>\n