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El Gobierno nacional estableci\u00f3 un nuevo beneficio fiscal para los propietarios de inmuebles. Este lunes, reglament\u00f3 la exenci\u00f3n del Impuesto a las Ganancias<\/strong> para los ingresos obtenidos por los alquileres de<\/strong> viviendas<\/strong> destinadas a casa habitaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<\/p><\/div>\n La decisi\u00f3n fue oficializada mediante el Decreto 406,<\/strong> publicado este lunes en el Bolet\u00edn Oficial. El mismo fue firmado por el presidente Javier Milei; el jefe de Gabinete, Manuel Adorni; y el ministro de Econom\u00eda, Luis Caputo.<\/p>\n<\/div>\n De esta manera, la exenci\u00f3n rige para las rentas generadas desde el 1\u00b0 de enero de 2026.<\/strong> Incluye alquileres, subalquileres y montos cobrados por muebles o servicios asociados. Tambi\u00e9n se reglamentaron beneficios para determinadas ventas y transferencias de inmuebles.<\/p>\n<\/div>\n Entre las modificaciones, se busca dar exactitud sobre qu\u00e9 alquileres de inmuebles gozar\u00e1n del beneficio de la exenci\u00f3n del pago de Ganancias. As\u00ed, establece que se entender\u00e1 por \u201ccasa-habitaci\u00f3n\u201d al inmueble destinado a vivienda \u00fanica, familiar y de ocupaci\u00f3n permanente<\/strong>.<\/p>\n<\/div>\n Seg\u00fan el Instituto Argentino de An\u00e1lisis Fiscal (IARAF), la rentabilidad neta de algunos propietarios podr\u00eda mejorar hasta 64%. <\/strong>El Instituto destac\u00f3 que \u201cel nivel de rentabilidad esperado es vital para la generaci\u00f3n de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n Adem\u00e1s, el IARAF se\u00f1al\u00f3 que \u201cdado un valor del inmueble de u$s70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar, al tipo de cambio actual, equivale a 6,46%. A esto hay que restarle la comisi\u00f3n inmobiliaria y los tributos, obteniendo en primer lugar una rentabilidad bruta despu\u00e9s de la comisi\u00f3n del 5,8% y luego la rentabilidad neta de tributos para cada uno de los propietarios\u201d.<\/p>\n El efecto de la reforma depende de su aplicaci\u00f3n seg\u00fan el r\u00e9gimen impositivo: quienes tributan la al\u00edcuota m\u00e1xima del 35% tendr\u00edan una mejora del 64% en su rentabilidad neta, pasando del 3,19% al 5,22%. <\/strong>Por otra parte, aquellos que tributan al 13% percibir\u00edan un aumento del 17%, increment\u00e1ndose de 4,47% a 5,22%.<\/p>\n Por otro lado, para los inscriptos en el r\u00e9gimen de monotributo, la rentabilidad anual similar en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los aut\u00f3nomos beneficiados.<\/p>\n Alberto Mastandrea de BDO present\u00f3 en un documento se\u00f1alamientos a la reglamentaci\u00f3n de la baja de Ganancias en el Decreto 406. Afirm\u00f3 que \u00abes una medida favorable cuyo alcance la reglamentaci\u00f3n se ocup\u00f3 de relativizar. La exenci\u00f3n existe, pero sujeta a condiciones que el legislador no escribi\u00f3\u00bb.<\/p>\n Mastandrea se\u00f1ala que \u00abla reglamentaci\u00f3n es el instrumento mediante el cual el Gobierno precisa c\u00f3mo debe aplicarse una ley, pero en este caso fue m\u00e1s all\u00e1 de la mera aclaraci\u00f3n: incorpor\u00f3 condiciones que el legislador no hab\u00eda establecido. El decreto defini\u00f3 \u201ccasa habitaci\u00f3n\u201d como la vivienda \u00fanica, familiar y de ocupaci\u00f3n permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio\u00bb. <\/p>\n A su vez, asegur\u00f3 Mastandrea que el primer recorte, y el de mayor envergadura, es de car\u00e1cter subjetivo. Afirm\u00f3 que \u00abMientras la ley no distingu\u00eda la condici\u00f3n del propietario, el decreto reserv\u00f3 la exenci\u00f3n a las personas humanas y a las sucesiones indivisas. Las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuar\u00e1n tributando\u00bb.<\/strong><\/p>\n Por otra parte desde BDO resaltaron que el segundo recorte deriva de los tres calificativos, que trasladan el beneficio del propietario a la situaci\u00f3n personal del inquilino. Destacaron que bajo la nueva definici\u00f3n, para que el due\u00f1o no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su \u00fanico hogar, de manera permanente y con car\u00e1cter familiar. De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificaci\u00f3n clara. <\/p>\n De esta manera, subray\u00f3 Mastandrea que en numerosos casos, \u00abel propietario no conoce \u2014ni dispone de medios para verificar\u2014 si su inquilino es due\u00f1o de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno depender\u00e1 que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le hab\u00eda impuesto indagar en la situaci\u00f3n habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace\u00bb.<\/p>\n Por \u00faltimo, el documento de Mastandrea concluy\u00f3 que \u00abcuando el Congreso sanciona una ley, el Poder Ejecutivo puede reglamentarla, pero no emplear esa facultad para restringir lo que la norma concedi\u00f3\u00bb. <\/p>\n<\/p><\/div>\nImpuesto a las Ganancias, exenci\u00f3n y salto en la rentabilidad<\/h2>\n
Cr\u00edticas de BDO al Decreto 406: diferencias entre reglamentaci\u00f3n y legislaci\u00f3n<\/h2>\n