{"id":127030,"date":"2025-06-04T21:42:22","date_gmt":"2025-06-05T00:42:22","guid":{"rendered":"https:\/\/gysfm.com.ar\/inicio\/los-departamentos-que-desaparecieron-de-la-venta\/"},"modified":"2025-06-04T21:42:23","modified_gmt":"2025-06-05T00:42:23","slug":"los-departamentos-que-desaparecieron-de-la-venta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gysfm.com.ar\/inicio\/los-departamentos-que-desaparecieron-de-la-venta\/","title":{"rendered":"Los departamentos que desaparecieron de la venta"},"content":{"rendered":"<p><\/p>\n<div>\n<p class=\"com-paragraph  --capital --s\">La<strong> <\/strong><a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/el-dato-que-preocupa-a-los-especialistas-de-propiedades-dejaran-de-subir-los-precios-nid03062025\/\" target=\"_self\" title=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/el-dato-que-preocupa-a-los-especialistas-de-propiedades-dejaran-de-subir-los-precios-nid03062025\/\" class=\"com-link\" data-mrf-recirculation=\"n_link_parrafo\"><strong>oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires<\/strong><\/a><strong> <\/strong>acumula tres meses consecutivos de crecimiento interanual, <strong>luego de 29 meses consecutivos de ca\u00eddas. En n\u00fameros, hay<\/strong> <strong>alrededor de 72 mil departamentos<\/strong> y 106 mil inmuebles en total disponibles en los principales sitios inmobiliarios, seg\u00fan datos del Radar Inmobiliario elaborado por la inmobiliaria Fabi\u00e1n Ach\u00e1val. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">En este contexto, el dato que llam\u00f3 la atenci\u00f3n de los especialistas es que los<strong> \u201cdepartamentos en construcci\u00f3n\u201d atraviesan una realidad completamente distinta. <\/strong>\u201cDesde enero de 2025 <strong>el segmento en construcci\u00f3n cay\u00f3 un 82% en oferta<\/strong>, mientras que la suba en la oferta del usado de m\u00e1s de 50 a\u00f1os fue del 21%\u201d, compara Soledad Balay\u00e1n, titular de Maure Inmobiliaria. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\"><strong>Este fen\u00f3meno contrasta con la din\u00e1mica general de recuperaci\u00f3n del sector<\/strong>: los precios de publicaci\u00f3n siguen en tendencia alcista, las operaciones de compraventa crecen mes a mes y la <a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/creditos-hipotecarios-en-solo-cuatro-meses-se-presto-mas-dinero-en-uva-que-en-todo-2024-nid03062025\/\" target=\"_self\" title=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/creditos-hipotecarios-en-solo-cuatro-meses-se-presto-mas-dinero-en-uva-que-en-todo-2024-nid03062025\/\" class=\"com-link\" data-mrf-recirculation=\"n_link_parrafo\">participaci\u00f3n del <strong>cr\u00e9dito hipotecario<\/strong><\/a> en las escrituras van en aumento, aunque a un ritmo moderado (alrededor del 20% del total).<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">En n\u00fameros, <strong>en abril de 2025 se firmaron 5471 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires<\/strong>, lo que implica un incremento del 50% con respecto al mismo mes de 2024. Si se comparan los primeros cuatro meses del a\u00f1o, se acumularon 18.156 operaciones, cifra que representa el segundo mejor registro de los \u00faltimos 18 a\u00f1os. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">En el primer trimestre, la suba interanual fue a\u00fan m\u00e1s pronunciada: en enero el crecimiento alcanz\u00f3 el 93,7% y en febrero el 94%. Estas cifras reflejan que, m\u00e1s all\u00e1 de la escasez de unidades en pozo, la demanda de inmuebles mantiene un ritmo sostenido.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">En<strong> diciembre de 2024 la cantidad de departamentos en construcci\u00f3n ofertados rondaba las 11 mil publicaciones<\/strong> -similar a la cantidad de los \u201ca estrenar\u201d-<strong>, pero, a partir de enero, comenzaron a caer y lleg\u00f3 a que en mayo haya menos de 1800 publicados<\/strong>. Lo que representa<strong> una ca\u00edda de casi un 85% en cinco meses.<\/strong><\/p>\n<div class=\"content-media\">\n<section role=\"button\" class=\"mod-media   \">\n<figure role=\"button\" class=\"mod-figure \"><figcaption class=\"mod-figcaption\"><span class=\"com-text --caption --twoxs\">Evoluci\u00f3n del stock de departamentos por segmento<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Para entender las causas de la ca\u00edda de <strong>departamentos en pozo publicados<\/strong>, hay que entender dos din\u00e1micas actuales muy importantes en el mercado inmobiliario:<strong> la situaci\u00f3n del costo de construcci\u00f3n en un mercado de demanda concentrado en los usados y los costos de publicaci\u00f3n de los departamentos.<\/strong><\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">\u201cEn el mercado de usados se est\u00e1 dando una absorci\u00f3n relativamente importante, algo que se ve en las escrituras: en abril, aproximadamente el 20% de las operaciones estuvo motivado por el impulso del cr\u00e9dito hipotecario. El resto responde a condiciones de estabilidad en las que, en muchos casos, <strong>el valor de venta de un departamento en pozo es inferior al costo de reposici\u00f3n<\/strong>\u201d, explica Issel Kiperszmid, director de Dypsa International, a LA NACION.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">A lo que se refiere el empresario es que cuando los costos de construcci\u00f3n y materiales comienzan a superar los precios de venta proyectados<strong>, los desarrolladores optan por retirar las unidades de oferta<\/strong>. \u201cA fines del a\u00f1o pasado hubo proyectos en construcci\u00f3n en los que se decidi\u00f3 suspender la comercializaci\u00f3n porque no era rentable. <strong>Prefieren esperar a que el mercado se ajuste y haya una ruptura de stock del usado<\/strong>\u201d, se\u00f1ala el desarrollador inmobiliario.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">A este escenario se suma un factor estructural. Achaval analiza que hay<strong> un cambio de ciclo; hoy la se\u00f1al de precio indica que al comprador le conviene comprar un departamento usado <\/strong>porque hay una fuerte brecha entre los precios de este tipo de unidades -baratas en t\u00e9rminos hist\u00f3ricos con aumentos que vienen lentos- y el costo de construcci\u00f3n -que pas\u00f3 de m\u00ednimos a m\u00e1ximos en menos de dos a\u00f1os-. \u201cPero son ciclos que se revierten y as\u00ed la muestra la historia\u201d, aclara. Sin ir m\u00e1s lejos en 2018 cuando arranc\u00f3 la crisis del sector inmobiliario, los valores estaban en m\u00e1ximos hist\u00f3ricos y la construcci\u00f3n era barata. La pregunta que se realiza el broker en este contexto en el que se realentiza la construcci\u00f3n esperando mejores precios es cuando va a cambiar esta se\u00f1al de precios relativos.\u201cCuando se vac\u00ede el precio de los residenciales usados\u201d, responde.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Pero la realidad es que hoy que <strong>se venden m\u00e1s usados que pozo<\/strong>. Por lo que, si est\u00e1n bajando los avisos de pozo es porque se vende poco. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Por lo que, otro punto clave de este fen\u00f3meno es que existe un acuerdo t\u00e1cito entre desarrolladores e inmobiliarias: dado el fuerte incremento, incluso por sobre la inflaci\u00f3n, de los costos de publicar en los principales sitios inmobiliarios, todos buscan bajar gastos, y lo m\u00e1s f\u00e1cil de recortar son los avisos de unidades en pozo, porque se venden poco y, adem\u00e1s, en un mismo edificio hay muchas unidades.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Entonces, se plantea la duda:<strong> \u00bfrealmente hace falta publicar todas las unidades de un mismo edificio? \u00bfO es preferible mostrar solo una o dos para no disparar el costo de marketing inmobiliario? <\/strong>Son ambas cosas: hay menos avisos porque no se venden y, al mismo tiempo, para recortar costos. <strong>Es una realidad dual: no tiene sentido mantener tantas unidades de pozo publicadas cuando el ciclo favorece al usado<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"content-media\">\n<section role=\"button\" class=\"mod-media   \">\n<figure role=\"button\" class=\"mod-figure \"><figcaption class=\"mod-figcaption\"><span class=\"com-text --caption --twoxs\">Cayeron los avisos en construcci\u00f3n publicados <\/span><span class=\"com-text --credit --twoxs\">Rodrigo Nespolo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Seg\u00fan Issel Kiperszmid, esta situaci\u00f3n es coyuntural y durar\u00e1 hasta que se produzca el \u201cajuste de mercado\u201d, que comprende dos etapas:<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\"><strong>Vaciamiento de stock y aceleraci\u00f3n de precios:<\/strong> a medida que el stock de las unidades usadas comience a agotarse, los precios subir\u00e1n con mayor fuerza. \u201cHoy, la suba es lenta, pero llegar\u00e1 un momento en que se rompa el stock. Ah\u00ed veremos un salto en los valores de venta\u201d, asegura. Esta tendencia consolidar\u00e1 una brecha a\u00fan mayor entre el mercado de usados y el segmento en construcci\u00f3n.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\"><strong>Incorporaci\u00f3n de tecnolog\u00eda e insumos importados<\/strong>: la apertura econ\u00f3mica permite la incorporaci\u00f3n de nuevas tecnolog\u00edas y fuentes de insumos provenientes del exterior, por lo que, a mediano plazo esto tender\u00e1 a moderar gradualmente los costos de construcci\u00f3n. Sin embargo, en el corto plazo, el alza de precios ser\u00e1 el motor principal.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Sobre el futuro del ciclo, Ach\u00e1val enfatiza: \u201cCuando baje el costo de la construcci\u00f3n y se acomoden los precios relativos de la econom\u00eda, o cuando suba mucho el precio del metro cuadrado del usado, el balance volver\u00e1 a inclinarse hacia el pozo. Todav\u00eda estamos en etapa de ajuste\u201d.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Este<strong> agotamiento del stock del usado que subrayan los especialistas se dar\u00eda m\u00e1s r\u00e1pidamente si el otorgamiento de cr\u00e9ditos hipotecarios creciera m\u00e1s abruptamente<\/strong>. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">El problema es la limitaci\u00f3n del sistema financiero local: \u201cDurante los a\u00f1os de alta inflaci\u00f3n, los bancos se financiaron con recursos propios, pero ese modelo tiene un l\u00edmite. Hoy no pueden ofrecer cr\u00e9ditos a 20 o 30 a\u00f1os como en otros pa\u00edses porque no cuentan con un mercado de capitales hipotecarios s\u00f3lido\u201d, explica Kiperszmid.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Por este motivo, <strong>muchos desarrolladores esperan con incertidumbre la evoluci\u00f3n de los lineamientos oficiales<\/strong>. \u201cEl Gobierno deber\u00eda impulsar mecanismos m\u00e1s \u00e1giles para securitizar cr\u00e9ditos hipotecarios, por ejemplo a trav\u00e9s de los fondos de garant\u00edas sustentables o involucrando a compa\u00f1\u00edas de seguros de vida y otros actores del mercado que dispongan de fondos a mediano y largo plazo\u201d, sugiere. Sin un flujo constante de financiamiento hipotecario, el acceso a la vivienda propia corre el riesgo de estancarse, lo que a su vez retrasar\u00eda la reactivaci\u00f3n plena del segmento de pozo.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">\u201c<strong>Hoy la cancha est\u00e1 a favor del segmento residencial usado, que tiene precios muy atractivos<\/strong>: en t\u00e9rminos reales, se mantienen en valores de 2006\u201d, apunta Ach\u00e1val.<\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">\u00a0La diferencia entre los precios del usado y los valores de pozo -con el costo de construcci\u00f3n en alza- genera una paradoja: los desarrolladores desincentivados para poner en venta nuevas unidades, mientras los inversores y <strong>compradores prefieren el usado por su relaci\u00f3n precio-superficie<\/strong>. En n\u00fameros concretos, el promedio del metro cuadrado de un departamento en pozo en la Ciudad se ubica en promedio en los US$2893, mientras que el del usado en los US$2211, y el a estrenar alrededor de los US$2831, seg\u00fan Zonaprop. <\/p>\n<p class=\"com-paragraph   --s\">Por lo que, el reacomodamiento depender\u00e1 de dos variables:<strong> la velocidad con la que se agote el stock de departamentos usados y la rapidez con que el sistema bancario pueda canalizar m\u00e1s financiamiento<\/strong>. Si el primer factor se acelera, los precios de venta de inmuebles usados pegar\u00e1n un salto y, en consecuencia, los valores de pozo volver\u00e1n a acomodarse.<\/p>\n<section class=\"container-center-100 mb-40\">\n<hr\/>\n<\/section>\n<hr class=\"border border-bottom border-thin border-neutral-light-700 mb-32\"\/><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires acumula tres meses consecutivos de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de ca\u00eddas. 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